В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
- достижение прибыльности и возвратности средств;
- сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
- защита от рисков;
- доступность условий предоставления кредита заемщику.
Рассмотрим основные из них:
1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
II. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:
1) с шаровым платежом, подразделяемый на кредит:
-с замораживанием процентных выплат до истечения срока;
-с выплатой только процентов;
-с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;
2) пружинный или с фиксированным платежом основной суммы;
3) с участием в:
-доходах;
-приросте стоимости;
4) с нарастающими платежами;
5) с обратным аннуитетом;
6) с переменной ставкой;
7) канадский ролл-овер;
8) завершающая ипотека;
9) с выплатой добавленного процента.
Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.
Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж. Последние подразделяются на:
- кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограниченно;
- кредиты с выплатой только процентов - разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
- кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом также являются разновидностью кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита;
- пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга;
- кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т. п.;
